新政后，房价涨了？

1 过去五年，中国楼市似乎只干了一件事： 以价换量！ 从一二线到众多三四线，房价 跌四成是起步价 ，跌六成也不稀奇，跌久跌麻后，没人喊底，所有人都在等一个“止跌”信号。 千等万盼，信号来了！ 828新政落地两周，全国楼市画风突变： 全国10多个城市、超过50个优质楼盘价格集体"喊涨"，涨价幅度在1%~3%，整体以收回折扣优惠\上调价格为涨价形式。 成都嘉禾兴旗下13盘9月15日起收回优惠2%，天津建投·奥体誉院直接跳涨3%，杭州保利天奕新领销许备案价上调约1000元/平方米，合肥天阜、意禾两个项目把折扣全部清零……一次集体性的全国优质楼盘像行业“带头大哥”一样，开始集体性“涨价”了。 全国各地涨价消息一出，市场炸了。 这是什么信号？ 是房价要大反攻的冲锋号？ 还是一二线普涨前的试水温？ AI“接管”，营销留资更近一步，点击了解 2 是否普涨？得先看行业基本面。 笔者先泼一瓢冷水—— 全国楼市基本面，根本没反转。 今天统计局出新数据了，依据不好看，还在探底——全国新房销售面积26年1~8月同比降12.1%， 销售额降13.0% ，投资开工也依旧在低谷，没任何反转，比如 开发投资大降19.9%，新开工大降24.8% ，拿地收缩，开工也收缩，这意味着开发商对后市依旧信心不足。 价格方面，全国百城二手房价前8月 累计跌3.76% ，全国去化周期接近40个月，50个主要城市二手挂牌量创历史新高， 购房者净看空比例47%。 这样的“基本面”，大家肯定好奇，凭啥有人敢涨价？梁静茹也没这勇气啊！ 又或者反过来问，这些涨价楼盘都 有啥共性点？ 这也是逆向思维寻找涨价背后的规律。 共性1：都在“强悍城市”核心区，城市外围项目没一个涨。 同时，这些强悍城市库存堰塞湖过去5年持续下跌 泄洪（库存）差不多了！ 比如一线城市二手房挂牌量较峰值已减少了17%—26%，上海二手房 按有效挂牌套数（去重后）约3-5个月，而内环新房去化周期更是收缩到10.2个月，内环新房已经告急了。同样合肥主城新房去化 仅11.6个月。 挂牌量是房价的天花板，天花板下来了，价格才有抬头空间；但外围区还挂着20多万套，天花板纹丝不动。 所以敢涨的楼盘清一色是核心区改善盘—— 成都主城、天津南开河西、南京软件谷 ，外围项目一个都没动。 共性2：都是凭“稀缺性”，而不是凭大势！ 眼下，全国不缺房——统计局公布7.5亿平米待售面积趴在那里；缺的是 "看得见摸得着"的核心区优质现房。 当下的房企，手里的项目早就分了三六九等， 比如 偏远刚需盘就忙着回款，能卖一套是一套 ； 核心优质现房，本来流速很稳，利润率还高，且库存不多，而828新政又给“稀缺性”二次加固。 具体看，828新政把项目推货开盘周期从6—10个月 拉长到1.5—2.5年 ，即使26年底拿地，也至少 要等28年才能开盘上市 ，所以2027年核心城市核心区域的新盘供给 几乎是“真空供给” ，再加上当下核心城市核心区库存本来就不多了。所以，优质城市优质板块优质楼盘， 一则当下本就是三重稀缺，二则新规后2027年面临新开盘“供给真空” ，稀缺性再次加固强化。 玩转社媒获客，让增长持续发生，点击了解 “供给”双稀缺性，这让很多楼盘涨价有了胆量。 毕竟逻辑很常识 物，以稀为贵。 房，因稀才涨。 所以房企就有底气，先把优质盘的折扣优惠收回来，甚至价格主动上调1%~3%——反正不愁卖，先把利润攥在手里。反过来， 用刚需盘换现金流，用优质盘涨价赚利润 ，这就是房企当下的阳谋。 市场也是配合开发商的，克而瑞数据显示，新政后一二线城市 120 平以上改善户型到访量 环比上涨 72% ，90 平以下刚需户型涨幅仅 18%。 钱都往好房子上跑，优质盘自然有底气涨价。 共性点3就是：凭借的进可攻，退可守的市场“压力测试”，这轮涨价，是优质开发商对市场的“试水”。 具体看看，50多楼盘多数"涨价"是收回折扣而非上调备案价，本质是借新政窗口期制造 "再不买就涨"的恐慌。 再加上眼下恰恰是“金九银十”大卖期，房企配合828现房新政刺激，这一波涨价，就是开发商的 主动进攻与试水。 一旦涨价后，到访依旧不少，成交不降，那么开发商信心就会更坚定，未来核心一二线城市核心地块的“稀缺”牌、“新规豪宅牌”、“好房子牌”就依旧打的出，打得响， 不排除后续第一波涨价一旦站稳后，或会开启第二波开涨。 但一旦第一波涨价，到访与成交，客户抗性都不好看，那么，这一波全国低调的涨价潮就会夭折， 折扣又会放出来。 整体看，开发商这波涨价，进可攻、退可守。 开发商的目的也很简单，当下楼市还是观望者多，信心不足多，此刻开发商配合828新政，不约而同开启“涨价”风声，就是为了 把观望的人逼出来！ 3 50个带头大哥涨价后，全国会普涨吗？ 答案是 “绝不会普涨”。 普涨，这不是开玩笑的，它需